Przekształcenia i restrukturyzacje

Wielokrotnie w skład majątku spółki, która planuje przeprowadzić restrukturyzację polegającą na przekształceniu, podziale lub połączeniu z inną, wchodzi nieruchomość lub nieruchomości rolne. Planując działania restrukturyzacyjne pamiętać należy o obowiązkach wobec Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), jeśli spółka przekształcana podlegająca podziałowi lub spółka przejmowana posiada w swoim majątku nieruchomość rolną.

Badanie stanu prawnego nieruchomości

Przed przystąpieniem do działań reorganizacyjnych niezwykle istotne jest przeprowadzenie badania stanu prawnego nieruchomości wchodzących w skład majątku spółki, która będzie podlegała restrukturyzacji. W pierwszej kolejności należy zweryfikować aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz księgę wieczystą nieruchomości, a także zweryfikować czy dane o nieruchomości zawarte w ewidencji gruntów oraz księdze wieczystej są zgodne. Ewidencja gruntów i budynków, zwana także katastrem nieruchomości służy przede wszystkim ujawnieniu stanu faktycznego nieruchomości. Natomiast księgi wieczyste służą ujawnieniu stanu prawnego nieruchomości. Co do zasady, wpisy do ksiąg wieczystych mają charakter deklaratoryjny, czyli zmiana stanu prawnego następuje niezależnie od wpisu.

Obowiązki wobec KOWR

Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa dysponuje uprawnieniem do złożenia oświadczenia
o nabyciu nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego. W konsekwencji po dokonaniu wpisu połączenia, podziału lub przekształcenia do Krajowego Rejestru Sądowego, spółka nabywająca nieruchomość w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w wyniku podziału, przekształcenia lub połączenia, jest zobowiązana niezwłocznie powiadomić KOWR o tym fakcie. Natomiast KOWR jest uprawniony do nabycia nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości.

Sankcja braku zawiadomienia

Brak zawiadomienia KOWR może powodować nieważność dokonanej czynności.
Na notariuszu dokonującym czynności nie ciąży obowiązek badania, czy spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych ani też obowiązek informowania KOWR o dokonanej czynności. Obowiązek ten ciąży na spółce. Ze względu na bezpieczeństwo obrotu oraz grożącą nieważność czynności wskazane jest niezwłoczne zawiadomienie KOWR o przysługującym uprawnieniu. W braku zawiadomienia z  powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej, oprócz osób mających interes prawny, może wystąpić również KOWR.

Szczególna regulacja w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

Wspomniana ustawa w sposób autonomiczny definiuje pojęcie nabycia nieruchomości rolnej. Poza tym zdarzeniami uwzględnionymi w ustawie, w wyniku których następuje nabycie nieruchomości rolnej, z czym związane jest prawo nabycia KOWR, są: podział, przekształcenie bądź połączenie spółek. Na gruncie Kodeksu spółek handlowych w przypadku połączenia i podziału mamy do czynienia z sukcesją uniwersalną. Spółka przejmująca lub nowo zawiązana, wstępują z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółek przejmowanych i łączonych. Podobnie w przypadku podziału, z dniem podziału lub z dniem wydzielenia spółka przejmująca lub nowo zawiązana wstępuje w prawa i obowiązki spółki dzielone. Z uwagi na szeroką definicję nabycia nieruchomości znajdzie ona zastosowanie również do sukcesji uniwersalnej. Zgodnie z zasadą kontynuacji, przekształcenie stanowi jedynie zmianę formy prawnej podmiotu, który nadal istnieje. Trudno zatem w tym wypadku mówić o nabyciu nieruchomości rolnej. Jednak pomimo, że spółka przekształcana i spółka przekształcona w świetle Kodeksu spółek handlowych stanowią ten sam podmiot, na gruncie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowią zbywcę i nabywcę nieruchomości rolnej. W konsekwencji w przypadku nabycia przez spółkę przejmującą, spółkę nowo zawiązaną, spółkę wydzieloną albo też spółkę przekształconą nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego aktualizuje się prawo nabycia KOWR