Obsługa prawna spółek
Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – czy na pewno zasadna?
Koniec roku będzie się wiązał dla wielu użytkowników wieczystych z otrzymaniem wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste. Właściwy organ jest bowiem zobowiązany dokonać wypowiedzenia w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia, tak żeby nowa wysokość opłaty mogła zacząć obowiązywać już od kolejnego roku. Wraz z wypowiedzeniem powinna zostać przez organ przedstawiona oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Tak jest w teorii, w praktyce jednak często zdarzają się błędy, uchybienia oraz niezasadnie dokonane wypowiedzenia. Przy tym wszystkim stawka jest niemała. W szczególności, gdy przyjdzie nam zapłacić opłatę roczną w nowej wysokości kilkukrotnie wyższą niż ostatnio uiszczana, czego przedsiębiorca nie był w stanie przewidzieć, ani tym bardziej zaplanować oraz przygotować się finansowo.
Wypowiedzenie a oferta
Przepisy przyznają właścicielowi możliwość (tak więc nie jest to obowiązek) aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu nie częściej jednak niż co 3 lata. Możliwość ta aktualizuje się wyłącznie w sytuacji, gdy wartość nieruchomości ulegnie zwiększeniu. Wypowiedzenie powinno być połączone z jednoczesnym złożeniem oferty przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. Niestety bardzo często właściwy organ poprzestaje na przeslaniu do użytkownika wieczystego wypowiedzenia zawierającego tylko informację, jak będzie kształtowała się wysokość nowych stawek opłaty rocznej za użytkowania wieczyste. Organ zapomina przy tym, że nie działa w tej materii w sposób władczy, a stosunki pomiędzy stronami kształtowane są przez przepisy o charakterze cywilnoprawnym. Niestety brak zakwestionowania tego wypowiedzenia we właściwym trybie będzie postrzegany jako milcząca zgoda na aktualizację.
Operat szacunkowy
Podstawą do określenia rynkowej wartości nieruchomości będzie każdorazowo operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Właśnie ten operat, do którego użytkownik wieczysty ma zapewniony wgląd, będzie stanowił najczęstsze pole do wyszukiwania różnego rodzaju uchybień. Z kolei ich skuteczne zaprezentowanie na kolejnych etapach kwestionowania wypowiedzenia może doprowadzić do uznania wypowiedzenia za niezasadne, czy też uzasadnione w inne wysokości. Właśnie dlatego ten dokument, oczywiści po sprawdzeniu w pierwszej kolejności kwestii formalnych związanych z samym wypowiedzeniem, powinien być zbadany niezwykle wnikliwie przez użytkownika wieczystego. Nie będzie to z pewnością łatwe, nie mniej jednak to właśnie użytkownik wieczysty jest w stanie zauważyć wszelkie nieścisłości, które taki operat są w stanie podważyć, czy też w całości zdyskredytować.
Możliwość kwestionowania
Ustawodawca nie pozostawił użytkowników wieczystych, którzy uzyskali takiego rodzaju wypowiedzenie samych sobie. Użytkownik wieczysty może bowiem, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Pismo to nie może ograniczać się jedynie do gołosłownego kwestionowania wypowiedzenia, powinno być sporządzone z powołaniem się na wszelkie argumenty, które mogą przekonać SKO do uznania racji użytkownika wieczystego, który twierdzi, że dokonana aktualizacja jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości – wysokości niższej.
Brak pozytywnego zakończenia postępowania przed SKO, to również nie koniec sprawy, gdyż ustawodawca przewidział sądowy tryb kontroli dokonanego wypowiedzenia. W takim układzie po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia SKO zostanie zainicjowane postępowanie cywilnoprawne przed właściwym sądem powszechnym, który przy wszystkich obostrzeniach wynikających z przepisów proceduralnych będzie poddawał sprawę przedmiotowego wypowiedzenia pod rozwagę.
Podsumowanie
Otrzymanie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste jest czymś normalnym z czym na co dzień (no może nie częściej niż raz na 3 lata) spotykają się przedsiębiorcy w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Nie można jednak z góry przyjmować, że skoro organ dokonał rzeczonego wypowiedzenia, nawet wcześniej zlecając rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, to wszystko zostało przeprowadzone w tym zakresie w sposób prawidłowy. Założenie powinno być zgoła odmienne, należy szczegółowo prześledzić zarówno stronę formalną dokonanego wypowiedzenia, jak też materialne podstawy jego dokonania. Bardzo często taka weryfikacja prowadzi do wniosku, że warto sprzeciwić się dokonanej aktualizacji i dochodzić swoich uzasadnionych praw, doprowadzając w ostateczności do korzystnego dla siebie zakwestionowania dokonanej aktualizacji. Gra jest warta zachodu, gdyż przy obecnie rosnących cenach, w tym także nieruchomości może się okazać, że nowa wysokość będzie kilkukrotnie wyższa niż ostatnia opłata roczna, a jej skuteczne zakwestionowanie doprowadzi co najmniej do jej obniżenia.
