Podatki
Być, albo nie być… podatnikiem VAT przy sprzedaży nieruchomości?
Z perspektywy osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej bycie podatnikiem VAT przy sprzedaży nieruchomości wydaje się być abstrakcyjne i nielogiczne. W powszechnym przekonaniu podatek VAT dotyczy tylko „firm”, a sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną może być opodatkowana co najwyżej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednak praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych w tym zakresie wydaje się nie być taka zero-jedynkowa.
Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę
Co do zasady, przedsiębiorca − rozumiany jako spółki kapitałowe i osobowe, a także osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą − sprzedający nieruchomość zabudowaną lub niezabudowaną, powinien zostać uznany za podatnika dla celów podatku VAT. Natomiast, to czy dana transakcja będzie opodatkowana stawką podstawową (23%), obniżoną (8%) czy też będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, uzależnione jest już od charakteru konkretnej nieruchomości, a w niektórych przypadkach po prostu od wyboru stron transakcji.
Przy czym, dla uznania przedsiębiorcy za podatnika VAT w zakresie takiego rodzaju transakcji, nie ma znaczenia to czy sprzedaż nieruchomości mieści się w podstawowym przedmiocie jego działalności gospodarczej (tj. czy jest to podmiot zajmujący się zawodowo obrotem nieruchomościami) też czy nie. Innymi słowy, nie jest istotne czy przedsiębiorca dokonuje takiej transakcji profesjonalnie (np. działalność developerska czy wszelkiego rodzaju inwestycyjna mająca za przedmiot nieruchomości), czy też okazjonalnie (np. kiedy bank sprzedaje nieruchomość, która była zabezpieczeniem spłaty kredytu), a nawet jednorazowo (np. wówczas gdy przedsiębiorca sprzedaje należący do niego budynek biurowy czy magazynowy stanowiący majątek przedsiębiorstwa z uwagi na przeprowadzkę do innego lub likwidację działalności).
W ramach sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorców, najbardziej problematyczne z perspektywy podatku VAT i występowania w charakterze podatnika, wydają się być transakcje dokonywane przez osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. Z uwagi na to, że w praktyce często dochodzi do przemieszania się majątku prywatnego i „firmowego”, czasami trudno jest postawić precyzyjne granice co jest lokatą majątku prywatnego, a co inwestycją bądź dodatkową gałęzią działalności gospodarczej. Tym samym, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą powinny zwrócić szczególną uwagę na kwestię określenia swojego statusu jako podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości z majątku prywatnego.
Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną
Z kolei, w przypadku osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej sprzedającej nieruchomość, paradoksalnie sytuacja w zakresie określenia jej statusu jako podatnika VAT może być jeszcze bardziej skomplikowana. Generalnie rzecz ujmując budowa sytemu podatkowego (tu w szczególności podatku VAT, jak i podatku od czynności cywilnoprawnych) prowadziłaby do wniosku, że osoba fizyczna sprzedająca swoją nieruchomość z majątku prywatnego nie powinna zostać uznana za podatnika VAT, a w konsekwencji taka transakcja powinna być opodatkowana PCC. Tyle teoria i zasada ogólna.
Niemniej jednak, szeroka definicja podatnika i działalności gospodarczej w ustawie o VAT, a także praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych pokazuje, że również osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej sprzedając swoje nieruchomości z majątku prywatnego nierzadko mogą występować jako podatnicy VAT w zakresie takich transakcji.
Przykłady sytuacji, w których osoba fizyczna może stać się podatnikiem omówione zostaną w kolejnym wpisie.
