Podatki
Kiedy osoba fizyczna staje się podatnikiem VAT przy sprzedaży nieruchomości?
Mnogość stanów faktycznych jakie mogą wystąpić w praktyce z pewnością nie pozwoli nam wyczerpać tego tematu w ramach niniejszego artykułu. Niemniej jednak poniżej przedstawiam kilka najpopularniejszych przykładów kiedy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (a przynajmniej żyjąca w takim przekonaniu) może zostać uznane za podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości przez organy podatkowe.
Po pierwsze, do sytuacji takiej może dojść w przypadku kiedy nieruchomość będąca przedmiotem transakcji była lub jest udostępniania odpłatnie do korzystania osobom trzecim, tj. na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub podobnej. Może to dotyczyć zarówno całych nieruchomości (budynek, wyodrębniony lokal czy grunt), jak i tylko ich części (jedno pomieszczenie w budynku, niewielka część gruntu dla celów postawienia banneru reklamowego czy masztu telekomunikacyjnego). Nie ma tu też szczególnego znaczenia okres tego udostępnienia (tj. czy umowa najmu zawarta była na 3 miesiące czy 5 lat), ani to czy był wyłącznie jeden najemca w tym okresie czy też wielu. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że choć sama nieruchomość stanowi majątek prywatny osoby fizycznej, to już sposób jej wykorzystania przez tę osobę może wskazywać na wykorzystanie jej do działalności gospodarczej (tu: najem, dzierżawa). Co za tym idzie, w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może zostać uznana przez organy podatkowe za podatnika VAT.
Po drugie, do sytuacji takiej może dojść w przypadku kiedy działania sprzedającego zostaną uznane za działania profesjonalisty. Jak wskazuje praktyka organów podatkowych i sądów administracyjnych, za takie działania należy uznać, te które wpływają na wzrost wartości danej nieruchomości i jej atrakcyjności w oczach potencjalnych kupujących. Przykładem takich działań może być podział działki na kilka niezależnych, doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, podejmowanie działań w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, działania marketingowe zmierzające do sprzedaży działek. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej (w teorii), w praktyce właśnie prowadzi działalność gospodarczą bowiem podejmuje wszelkie działania względem sprzedawanej nieruchomości jak inne podmioty profesjonalnie działające na rynku. Sam fakt braku rejestracji działalności gospodarczej pod kątem formalnym (brak wpisu w CEiDG), nie ma wpływu na kwestię przypisania danej osobie statusu podatnika VAT dla celów sprzedaży nieruchomości.
Po trzecie, do sytuacji takiej może dojść w przypadku kiedy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej dokonuje wielokrotnego i stosunkowo stałego obrotu nieruchomościami, czyli nabywa i zbywa nieruchomości na przestrzeni stosunkowo krótkiego okresu czasu. Z uwagi na wartość transakcji nieruchomościowych i czas ich zawierania, nie jest łatwym zadaniem określenie tego „krótkiego” okresu czasu, bowiem akurat w przypadku nieruchomości to nawet lata nie są zbyt odległym okresem czasu (np. zakup nieruchomości w jednym roku, a następnie jej sprzedaż w kolejnym bądź po dwóch latach). Tym samym, dla celów oceny spełnienia tego kryterium zdecydowanie bardziej wartościowym jest analiza ilości zawieranych transakcji. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, ale dokonująca wielu transakcji nabycia i zbycia nieruchomości (co do zasady z zyskiem, bowiem w niczyim interesie nie jest sprzedaż poniżej ceny zakupu), de facto prowadzi działalność gospodarczą dla celów VAT (ciągła, zarobkowa działalność) i dla celów zawieranych transakcji powinna być traktowana jako podatnik VAT.
Po czwarte, do takiej sytuacji może również dojść w przypadku kiedy sprzedający będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej udzieli kupującemu lub innej osobie trzeciej pełnomocnictwa do działania w swoim imieniu w zakresie badania i przygotowania nieruchomości do sprzedaży, zwiększenia jej wartości (np. podziału działki, doporowadzenia mediów), czy przeprowadzenia badania prawnego i faktycznego pod kątem przygotowania nieruchomości do procesu inwestycyjnego. W takim przypadku, organy podatkowe mogą twierdzić, że choć sprzedający sam fizycznie nie podejmuje konkretnych działań, jak profesjonalista działający w celu zwiększenia wartości i atrakcyjności danej nieruchomości, to jednak z uwagi na udzielone pełnomocnictwo (i wiążące się z nim skutki prawne) działania pełnomocnika są de facto działaniami mocodawcy. Co za tym idzie, działania pełnomocnika zmierzające do przygotowania nieruchomości do inwestycji są działaniami mocodawcy tak jakby je wykonywał sam. W efekcie, w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może również zostać uznana przez organy podatkowe za podatnika VAT.
Czy bycie podatnikiem VAT jest takie straszne?
Jak widać z powyższych przykładów, potencjalnych sytuacji kiedy osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może zostać uznana za podatnika VAT przy sprzedaży nieruchomości jest wiele.
W przypadku kiedy dana osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej zostanie uznana za podatnika VAT dla danej transakcji powinna zarejestrować się dla celów podatku VAT, o ile dana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnieniu (o tym decyduje już charakteru danej nieruchomości i przepisy ustawy o VAT). W zależności od okoliczności danej transakcji, czyli jej przedmiotu oraz stron transakcji, ewentualna konieczność opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości może być neutralna bądź nawet bardziej korzystana dla stron transakcji niż opodatkowanie jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Niemniej jednak, samo uznanie za podatnika VAT dla celów danej transakcji wymaga szczegółowej analizy indywidualnego stanu faktycznego i ważenia argumentów przemawiających za uznaniem/ nie uznaniem danej osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej za podatnika VAT.
